Fondos Next Generation y Administradores de Fincas
Fuente: Revista del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas
El Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, ya introdujo las novedades resultantes del impacto en la economía Española (y Europea) de los Fondos Next Generation. En la conversión de este RDL a Ley (Ley 10/2022, de 14 de junio) de medidas urgentes para impulsar la actividad edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, además de permitir que estos acuerdos comunitarios se aprueben por el cuórum de la mayoría simple y limitar los efectos del voto en contra del propietario disidente, modificando los artículos 9.1, 17.2 y 21 de la la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), ha conferido al Administrador de Fincas unas competencias y responsabilidades que ponen en valor su función y profesión. La Ley también introduce "medidas disuasorias" en las comunidades de propietarios ante la morosidad y pago tardío de cuotas y derramas.
Competencias profesionales de los Administradores de Fincas
1º.- Asesorar a la Comunidad en el límite a los acuerdos de privación de elementos comunes a los morosos. Establece esta norma que las comunidades pueden aprobar la privación del uso de elementos comunes a los morosos, siempre que no sean elementos esenciales para la habitabilidad de la finca.
El primero que va a tener que asesorar a la comunidad sobre si el elementos común que se pretende privar es esencial o no, va a ser el Administrador de Fincas. Recordemos que la propia norma establece que estas medidas disuasorias, (también la aplicación de recargos e intereses) no pueden ser abusivas o desproporcionadas, por lo que va a haber un control judicial de este tipo de acuerdos, y el administrador va a ser el primero en dar su opinión en la Junta donde se debatan y, finalmente, aprueben su solicitud.
2º.- Habilitación por parte de la Comunidad al Administrador de Fincas, siempre que sea un profesional, para que pueda reclamar la deuda en nombre de la Comunidad. Este reconocimiento al administrador profesional y a su función de seguridad jurídica supone un incremento de competencias y responsabilidades.
Al aceptar la norma que ya no sea preciso que sea el presidente el que tenga que iniciar los trámites y pueda habilitarse al administrador profesional, va a suponer una lógica generalización de este tipo de derivación.
3º.- La deliberación, estudio, exposición y aprobación, en su caso, de la realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones.
Estos acuerdos se adoptan ahora con el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho de no participar en el gasto.
Ahora bien, lo que no puede exigirse a la figura del administrador, ni por parte de la Comunidad de Propietarios, ni por parte de ninguna otra persona, es que confluyan en su figura todos los conocimientos propios de un abogado, de un arquitecto y de un ingeniero.
Es decir, el profesional debe tener los conocimientos propios de su profesión, pero para el cumplimientos perfecto del encargo puede y debe solicitar el asesoramiento, la intervención o la delegación en otros profesionales que se cataloguen como especialistas en cada materia.
Como conclusión, los Fondos Next Generation suponen una nueva era para las comunidades de propietarios, y esta nueva era habrá que gestionarla de la forma más profesional y competente para el buen resultado de la misma, y si para ello se precisa le delegación en otros profesionales de parte del encargo, habrá que proceder de esta manera.
