La CUOTA de PARTICIPACIÓN en una Comunidad de Propietarios
Si quieres saber dónde aparece la cuota de participación y cuándo se fijo, deberás revisarlo en el título constitutivo de la comunidad. Una de las preguntas frecuentes que realizan los propietarios es ¿en qué se basan para fijar dicha cuota? ¿sólo se tienen en cuenta los metros cuadrados? Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. La suma de todas las cuotas dará un resultado de 100 enteros, las cuotas contendrán centésimas, y la suma debe dar ese importe exacto.
Ahora ya sabemos dónde y cómo se fijan, pero ¿tenemos sabemos cómo nos afecta?
Derechos derivados de la cuota. La cuota, por lo expuesto, sirve para determinar dos aspectos principales. En primer lugar, para fijar el porcentaje del piso o local dentro del total inmueble. Así, en caso de destrucción del edificio la indemnización que abonaría la compañía aseguradora se dividiría porcentualmente a cada piso o local atendiendo a su cuota de participación. Es lo que se consideran los derechos. La cuota de participación determina el derecho de cada propietario en los beneficios que puedan derivarse de la comunidad.
Puede darse el caso, por ejemplo, que la comunidad perciba unos ingresos por un emplazamiento publicitario en su cubierta o fachada. Pues bien, esos ingresos se repartirán entre los distintos propietarios en atención a su coeficiente.
Participación en gastos comunes. En segundo lugar, determina su participación en los gastos comunes y por ello, en su fijación, se tomará en consideración el uso previsible que puede hacer de ellos.
En el ejemplo anterior, a cada entidad deberá aplicarse ese porcentaje del total de gastos de la finca por lo que sus cuotas mensuales o trimestrales deberán tener en cuenta ese porcentaje.
La superficie de la entidad, por sí sola, no debe ser la que determine la cuota de participación, ya que otros elementos, como su ubicación dentro del edificio o su más rápido acceso a los elementos comunes, se han considerado como factores ligeramente correctores.
El previsible uso de los elementos comunes. Tal y como establece la jurisprudencia el mayor o menor uso previsto de elementos comunes es uno de los factores que se toman (o se deben tomar) en consideración en el momento de fijar los coeficientes de las distintas entidades que se integran en propiedad horizontal. Así lo dice el párrafo segundo del artículo 5 de la Ley de propiedad horizontal.
Pero puede suceder que el coeficiente fijado en el título constitutivo de la propiedad horizontal no se estime bien calculado con arreglo a todos estos parámetros habituales y legales.
Si se considera que una entidad no puede utilizar o no utiliza al igual que el resto los elementos comunes (los pisos bajos situados a nivel de calle en edificios con ascensor), en tal caso, lo propio sería plantear una modificación general de los coeficientes. Pero a todos los efectos.
Varias cuotas de participación. El piso o local puede contener varias cuotas de participación, si esa entidad pertenece a varias comunidades de propietarios. Así, ello ocurre con frecuencia en las Urbanizaciones. En éstas, cada apartamento tiene una cuota de participación en relación al edificio en el que está situado, y, además, una cuota de participación en los elementos comunes de la Urbanización.
Esta práctica puede darse, también, dentro de un mismo edificio con varias escaleras. En este caso, el piso o local puede tener una cuota de participación en la escalera y otra en el edificio.
Por tanto, en el momento de la compra éste es un dato trascendental a tener en cuenta.
La cuota de participación marca la identidad individual de cada piso o local; sin ella no se puede hablar de propiedad privada y singular, de tal manera que la Comunidad podrá reivindicar como elemento común todo aquello que no figure con carácter independiente y con asignación de coeficiente, dejando a salvo la utilización personal que se pueda hacer de determinadas zonas, como consecuencia de disposición estatutaria.
